皆さんこんにちは。アラサー会社員のたけっちゅんです
昨年より、マンション購入に至るまでの軌跡を都度綴って参りましたが、本日はマンションを購入するまでの流れやポイントなどを纏めて綴りたいとおもいます
このブログが何のブログか分からないこと請け合いですが、これからマンションを買おうと考えている方の、ほんの少しでも参考になれば幸いです
本日もどうぞよろしくお願いいたします！
★マンションを購入するまでの流れやポイントについて★
- 物件探し
- モデルルームの訪問
- 意中の物件の決定
- ローン仮（事前）審査
- 重要事項説明と購入の申し込み
- 売買契約の締結
- ローン審査と金銭消費貸借契約（ローン融資の契約）
- 諸費用の支払い
- 火災保険・火災共済の締結
- 建物の内覧
- 引き渡しと引越し
- まとめ
物件探し
何といってもまずは物件探しです
どこに住みたいのか、どんな間取りに住みたいか。予算はどれくらいなのか？中古なのか、新築なのか・・・そんな事を念頭に置きながら、住宅に関わる情報サイトや住宅情報紙を物色して気になる物件が無いか探します
私はマンションを買いたいと決めてからはSUUMOマガジンが愛読書となり、暇があればSUUMOやHOME'Sなどで物件の物色ばかりをしていました
ちなみに私は九月初旬頃から物件の物色を始め、気になった物件はどんどん資料を請求していました
モデルルームの訪問
気になる物件が見つかったらモデルルームの訪問です
モデルルームではマンションのイメージを見ることができますし、気になる事や知りたいことがあれば、このタイミングで営業さんに色々と聞くのがよいでしょう
ただし、ここで注意点があります
未完成の物件であればモデルルームはあくまでもイメージでしかありません。しかも気持ちを盛り上げるために、実際よりもオプションをつけていたりグレードを高めていたりする場合もあるようです
モデルルーム＝実際のマンションとはならない事があるので要注意です
逆にそんなギャップを埋めやすいのが、すでに工事が終わっている完成物件になります。完成物件であれば実際にすむことができる部屋を見ることができるので、居住した後のことがイメージしやすくなります
いい部屋は契約済みとなっていることが多い完成物件ですが、実際に見学してみれば満足する物件も残っているかもしれません！
意中の物件の決定
モデルルームの見学やその物件の営業さんとのやり取りを通して意中の物件を決定します
これから長く住むことになる家を決めるのです。しかも安い買い物ではありません。なかなか決断力の要る事でしょう。ちなみに我が家についてはもうイケイケの勢いがあったため決断にはそれほどの時間を要しませんでしたが・・・
ただ、あまりにイケイケな状態であった事から、新居に住んだ場合はどこの保育園に通うかなどの課題を無視していたことが後に響いたのはいい思い出です
引越すれば子どもの校区や通う幼稚園・保育園も変わる可能性があるので、その事は念頭に置きながら物件選びを行いましょう
意中の物件である事を営業さんに伝えれば、ここからなし崩し的に手続きが進んでいきます
ローン仮（事前）審査
意中の物件が決まれば、ローンの仮（事前）審査を行います
住宅購入にあたっては全額キャッシュで支払う事ができればいいのですが、おおよそ住宅ローンとしてお金を借りて物件を購入する方が大半ではないかと思います
しかしお金を貸してくれる銀行もタダでは貸してくれません。借りる側に支払う能力があるかどうかを銀行側としても見極める必要があります。
それがローン審査になるのですが、いきなり本審査を行うのではなく、事前審査で大体の見極めを済ませておこうというのが一般的な流れとなっているようです（そのため事前審査で通過すれば、ほぼほぼ本審査は通過する模様）
ちなみに我が家ではフラット35と地方銀行の変動金利という２種類についてローン仮審査を受けました
※フラット35と変動金利のイメージ
ローンの仮審査を行うために、勤務先や勤務形態などを記入する申込書の他、年収の描かれた源泉徴収の提出が求められました。これらの項目はローンの審査項目として大きくかかわってきます。そのほか年齢や職業などもローンの審査に影響があるようです。また詳細については別の機会で綴っていきたいところです
ローンの仮審査はおおよそ1週間以内で終わるかと思いますが、無事審査が完了したら次のステップに移ります
重要事項説明と購入の申し込み
ローンの事前審査という一つの関門を過ぎればいよいよ次のステップです。重要事項の説明やマンション購入の申し込みを行います
重要事項説明では宅地建物取引士から、物件に関する重要な事やマンションの売買契約に関わる重要な事を長々と説明される儀式のようなものです。これを聞きながら何度も寝落ちしそうになった事は内緒話ですが、この重要事項説明にて大切なことが山ほど伝えられるので、引っ掛かる点などがあれば必ず質問をして解消をすべきでしょう
重要事項説明後は説明を受けて承諾した旨の捺印と押印も行うので、説明を受けても納得できない場合は、ここで立ち止まるという事も可能です
そして重要事項説明も完了したらいよいよ物件購入の申し込みを行います。購入の申込書を記入する他、手付金の支払いを行います。手付金とは簡単にいうならば物件購入に伴い販売会社さんへ預ける人質のようなものでしょうか？
この手付金を払ってしまうと、購入者の都合での後戻りはできなくなります。購入者の都合で物件購入をキャンセルするなどの事象が起きた場合、支払った手付金は返ってこないのです（無事購入に至れば手付金は戻ってきます）
そしてこの手付金、なかなか高額です。ある意味最終判断を躊躇させるような効果さえも持つ金額となっています
まあ、私たちの場合はもう前に進むしかないイケイケドンドンな状態であったため、何の躊躇もなく手付金を支払ったのでした
売買契約の締結
ゴールは間もなくです。購入の申し込みを行えば今度はマンションの売買契約の締結です
夢にまで見たマイホームの購入に関わる契約であるため、契約書に署名・捺印する手も慎重になります
ただ、契約書だけでなく契約に関わる沢山の書類に署名・捺印を行う必要があるため、感慨深い気持ちに浸る間もなく、途中からは無の境地で署名と捺印を行っていたのはいい思い出です
ローン審査と金銭消費貸借契約（ローン融資の契約）
さて、物件の購入に向けた販売会社との契約は完了しましたが、まだもうひとつの大事な契約が残っています。それは金銭消費貸借契約というローン融資に関わる契約です
さて、この金銭貸借契約については契約を締結する前に、融資を受ける事ができるかどうかの見極め審査が行われます。なお、住宅ローンの仮審査は契約以前に終わっており、ある程度は見極めが完了している状態となっています。そのため仮審査でパスしていればおおよそは本審査でも通ると言われています
しかし、仮審査後にローンを組むような大きな買い物をしたり、何らかの支払いに延滞があると本審査でも落ちてしまう事があるそうで・・・。
私の場合、審査期間中は心配で心配でGoogle先生に「住宅ローン」「本審査」「落ちる」のワードで何度調べたことか・・・。本審査で通過できなければここまで進めてきたことが、ちゃぶ台返しで全てがおじゃんになってしまうため何とも不安に苛まれる審査期間でした。
ちなみに当方、2週間程度で本審査が完了し、無事に金融機関と金銭消費貸借契約を締結することが出来たのでした。ローンの審査に当たっては事前審査後には大きな買い物などが無いよう気を付ける必要がありそうです
諸費用の支払い
マンションの購入にあたっては手付金の他に諸費用の支払いというものはあります。手付金はマンションを実際に購入するに至れば戻ってくるお金となりますが、諸費用は戻ってこない、名の通り「費用」の性質を持ったものとなります
その内訳は
- 初年度の固定資産税
- 売買契約の印紙税
- 住宅ローン契約のための事務手数料
- 融資保証料
などなど・・・
ちなみに諸費用は新築物件では物件価格の3～7％（中古物件であれば6～10％）が目安と言われています。この諸費用を指定される期日までに支払う必要があります
かなり高額な諸費用となりますが、販売会社には交渉可能な費用であり、特に売れ残っているようなマンションであればこれらの諸費用はサービスしてくれる可能性もあります。交渉の価値はあるかもしれません
火災保険・火災共済の締結
マンションの購入にあたって、マンション販売の営業さんや住宅ローンの融資を行う銀行さんから、忘れずに行うよう言われたのが「火災保険（火災共済）の締結」でした。なお、住宅ローンの融資を受けるためには「火災保険（火災共済）」を掛ける事が必須となります
火災保険についてはマンションの販売会社さんからも紹介していただくことが可能なので、火災保険について迷っている方は相談してみるのがいいかもしれません
建物の内覧
契約の手続きが終わるといよいよ内覧会です。マンションの内覧会とは、物件の購入者に向けて住宅を公開して、その物件に住むイメージを深めてもらったり、実際の寸法を図ったり建物の不具合がないかチェックをしてもらう機会となっています
なお、マンションが出来上がっていない状態で購入した場合は、この内覧会が物件との初対面の機会になります
この内覧会ですべきこと・・・
それはありとあらゆる不具合のあら探し
それはもう、重箱の隅を楊枝でほじくるほど
えっ！？こんなところまで？と思えるような汚れや黄ばみ、そして傷や不具合などは全てマンションの営業さんに伝え、手直しをしてもらう事となりました
※収納の中まであら探しをするの図(プライバシー保護のためモザイク処理ご容赦)
実際に営業さんも気になるところは全て言ってもらえた方がいいという事でしたので、いざ内覧会に臨む方がいらっしゃるのであれば、言えるところは全部言った方が得策であると言えそうです
引き渡しと引越し
ゴールは間もなくです。物件の引き渡しとお引越しです
物件の引き渡しの日、部屋の鍵を受け取れば購入した部屋にはいつでも出入りができるのです。初めて鍵を開ける瞬間、それはもう感慨深い気持ちでいっぱいになったのを今でも思い出します
併せて入居可能となる日に合わせて引っ越しの準備を行いましょう 。引っ越しのダンボールに新生活のワクワクを詰めながら・・・
ただ、我が家の場合はいろいろと面倒な事は先送りにしてしまう悪い癖があり、荷造りの作業は引っ越し前日の夜から始めて、深夜帯にやっと終わるという何とも段取りの悪い結果となりました
今年二回目の引っ越しの準備がやっと終わって足の踏み場もない我が家
— takettyun(アラサー会社員)@はてなブログ (@takettyun) 2018年12月8日
夜に急いで荷物をまとめる時の心境は夜逃げでもしているかのような錯覚にさえ陥れる
早く安息の地で眠りたい今のこの状況は間違いなくナチュラルハイ pic.twitter.com/D6lBWEGw5O
そのような事が無いよう、皆様のご家庭では引越しは計画的に！！
引越も完了すれば、いよいよ新居での新生活がスタートするのです！
まとめ
以上、マンション選びからマンションの購入までの流れについてざっと綴ってまいりました。
我が家では９月の初旬から物件の物色を始め１２月の初旬には引っ越しが完了しました。おおよそ最短ルートを通ったような気もしますが、マンションであれば三か月程度で夢のマイホームを手にするといった事が出来そうです。住宅ローン減税の年末駆け込みなどの参考にしていただけたら幸いです
さて、マイホームの購入は人生における大きな分岐点となりますが、それは決してゴールではありません。これから更に幸せな家庭（人生）を築くための一つの通過点でしかありません
マイホームは目的ではなく、これからの生活を幸せに過ごす一つの手段です。私の場合も、この素敵なマイホームで皆で素敵な生活が過ごせるように、これからも頑張ってまいりたいと思います！